Inhoudsopgave
In de praktijk merken we dat het geregeld voorkomt dat een huurder van bedrijfsruimte een huurachterstand laat ontstaan of zelfs helemaal geen huur meer betaalt. Voor (commerciële) verhuurders van bedrijfsruimte is het noodzaak om risico’s van een eventueel faillissement te voorkomen door de huurachterstanden spoedig te incasseren. Een kort geding kan uitkomst bieden. In deze blog ga ik in op de belangrijkste vereisten waaraan moet zijn voldaan om de eis tot betaling van de huurachterstand in kort geding toegewezen te krijgen.
Verzuim treedt in bij niet-betaling binnen afgesproken termijn
Op grond van artikel 6:83 sub a BW is de huurder van rechtswege in verzuim door het aflopen van de tussen partijen in de huurovereenkomst overeengekomen betalingstermijn. In het geval dat de huurder (ondanks sommatie) achterblijft met het tijdig en volledig voldoen aan zijn huurbetalingsverplichtingen, kan de verhuurder in een bodemprocedure een rechtsvordering tot betaling van de huurtermijnen instellen.
Bodemprocedure of kort geding?
Vanwege de betrekkelijk lange duur van een dergelijke bodemprocedure kan er in sommige gevallen ook voor worden gekozen om een voorlopige voorziening te vragen in een kort geding procedure. Voordeel daarvan is dat in kort geding veel sneller een vonnis (executoriale titel) kan worden verkregen, welk vonnis de verhuurder vervolgens direct ten uitvoer kan leggen. Dit belang speelt met name als de huurder failliet dreigt te gaan of de huurder voornemens is de verhaalsmogelijkheden van de verhuurder te frustreren.
Bij het instellen van een incasso kort geding moet wel een kanttekening worden geplaatst. De Hoge Raad heeft in verschillende arresten namelijk geoordeeld dat in een kort geding procedure voorzichtigheid moet worden betracht bij het toewijzen van een geldvordering. Alvorens de eis tot betaling van de huurachterstand (geldvordering) in kort geding wordt toegewezen, moet worden voldaan aan een drietal vereisten.
1. Voldoende aannemelijke vordering
Allereerst dient het bestaan en de omvang van de geldvordering van de eiser (de verhuurder) op de gedaagde (de huurder) voldoende aannemelijk te zijn. Aan dit vereiste wordt voldaan wanneer met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Van belang is in dat kader ook of de huurder de verschuldigdheid van de huur heeft betwist.
2. Spoedeisend belang
Daarnaast dient de verhuurder voldoende feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat sprake is van onverwijlde spoed, waardoor een onmiddellijke voorziening noodzakelijk is. Dit is een cruciaal vereiste. Het hebben van spoedeisend belang is namelijk het ontvankelijkheidsvereiste voor een kort geding procedure. De verhuurder dient dus feiten en omstandigheden te stellen die meebrengen dat stilzitten door de verhuurder fataal kan zijn.
3. Belangenafweging
Tevens moet de voorzieningenrechter de belangen van de huurder en verhuurder bij het al dan niet toewijzen van de eis in kort geding procedure tegen elkaar afwegen. Onder meer is hierbij het restitutierisico van belang: het risico dat de verhuurder niet in staat is om het geldbedrag dat in de kort geding procedure wordt toegewezen, terug te betalen indien de huurder in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld. Het restitutierisico kan worden omzeild indien de verhuurder zekerheid stelt dat hij aan de huurder het bedrag terugbetaalt als de verhuurder de (eventueel te voeren) bodemprocedure verliest.
Conclusie
Verhuurders dienen niet stil te zitten en dienen zodra de huurtermijnen zijn verstreken in actie te komen. Het niet tijdig in actie komen kan de verhuurder namelijk worden tegengeworpen in kort geding. Het is te adviseren voor de verhuurder om zorg te dragen voor een goed gedocumenteerd dossier, zodat in kort geding aan de drie hiervoor genoemde vereisten kan worden voldaan. Hierdoor wordt voorkomen dat het “an endless story†wordt.
Hebt u een vraag hierover? Neem dan contact met ons op. Op de hoogte blijven van nieuwe ontwikkelingen? Meld u aan voor onze periodieke legal updates of volg ons op LinkedIn en Twitter.
Deze blog is geschreven door Joost Verlaan, advocaat bij Brantjes Advocaten.
